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觀點意見房地產金融市場將呈現兩大趨勢
十八屆三中全會的公報與《決定》中，有開宗明義的積極信息，如自貿區、取消勞教、開放民辦銀行等，特別是第三次土地改革的前景已依稀可見；也有避而 不談但側面表態且直中要害的聲音，如對房地產的態度。"要緊緊圍繞使市場在資源配置中起決定性作用"這句公報中提綱挈領的表述，也為下一步房地產調控的去 行政化指明瞭方向。前者表明瞭政府應對當前經濟困局的主要抓手，後者反映瞭政府"穩增長"的進退空間。
從國內經濟形勢而言，當前的高土地成本、高政務成本以及高金融成本已經窒息中國經濟。今年前三季度的GDP為7.7%，然而7.7%這一數值僅 是下行周期的一個中間值。過去幾年中國經濟快速發展的低工資成本、低環保成本的優勢已漸成歷史。在此情況下，如何化解僵局？從本屆三中全會給出的政策方向 來看，似乎已比較清楚：通過啟動第三次土地改革來降低土地成本；通過深化政府體制改革和財稅改革來降低政務成本；通過深化金融改革，推進利率市場化，來降 低金融成本。改革的目的非常簡單：就是要降低各種成本，釋放中國經濟的活力，給困境中的中國企業一條活路。
對於房地產市場的下一步趨勢，公報隻字未提。這是否意味著對房地產沒有態度呢？顯然不是。如果我們要提煉一句話來體現公報的核心要義，無疑是 "要緊緊圍繞使市場在資源配置中起決定性作用"。房地產是一個典型的資源密集型行業，這裡資源主要指金融和土地，未來市場將如何配置這兩大資源並將呈現怎 樣的趨勢？對於房地產金融市場，我們認為將呈現兩大趨勢。
第一，房地產金融將進入直接融資時代。從2004年到2012年，八年的時間裡直接融資占比從30%上升至40.5%，融資金額增長6.5倍。 而國內貸款占資金來源的比重從2004年的18%下降到2012年的15%。進入2013年，房地產直接融資占比增加的趨勢仍在不斷擴大。尤其是房地產信 托新增規模與信托總量的占比明顯增加。
第二，品牌開發商與金融機構相融合的趨勢越來越明顯。10月29日，萬科出手逾30億港元認購徽商銀行在港IPO股份，核心訴求並不是為瞭銀行 貸款，而是順應這種新趨勢。具體而言，融合的趨勢便是搭建地產金融的全體系架構。對於房企而言，從前期的融資，到中期的按揭，以及後續的社區金融體驗等， 房企與銀行股權層面的合作，可以有效降低交易成本。隨著萬科社區金融的不斷完善，未來可為其龐大的存量業主群提供財富管理服務。這樣既增加瞭存量客戶的粘 性，又對增量客戶形成吸引力。
對於土地要素市場，從長久來看，土地改革是大勢所趨，隻有改革才能讓農民真正分享到城鎮化成果。但土地改革的過程不會一蹴而就。因此，政府要做好平衡，既要避免房價上漲過快，又要避免大幅下降，推進市場健康有序發展。
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新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2013-12-09/09073787486.shtml
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