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萬億公共維修金使用率不足1%信用貸款銀行年息
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【廣廈會客廳第86期】
超過萬億的公共維修資金總額，使用率不足百分之一，備受詬病。
本報記者調查瞭解，相關配套措施不足、使用權主體缺失以及審批程序復雜等多種原因導致資金閑置。
住建部房地產市場監管司副巡視員王玉平曾在一次內部座談會上表示，維修資金管理的問題很多，比如使用維修資金的程序繁瑣、使用量小，資金的續交難度大。
住房和城鄉建設部房地產市場監管司物業管理處處長陳偉也表示，專門規定維修資金制度的《辦法》僅為部門規章，未能上升為行政法規，缺乏強制性和約束力。同時，與之相配套的一系列規章制度的建設嚴重滯後，缺乏全國統一規范的維修資金財務管理、會計核算、使用范圍和行政監管的制度和標準，各地受部門利益的驅使和經驗水平的局限，使得維修資金制度存在著大量立法誤區，這是公共維修基金無法發揮有效用途的根本原因。
對此，王玉平認為，抓緊制定相關配套制度，加大宣傳力度等，有利於力推維修資金的使用效率提高。
政策缺失
截至2013年上半年，北京市已累計歸集商品住宅專項維修資金348.10億元，使用瞭5.38億元，使用率僅為1.55%，也就是說，超過340億元的住宅專項維修資金仍未動。
這並非個例，上海商品住宅維修資金的累加使用率僅為7.4%，廣州約1%，而截至2012年底，武漢房屋維修資金也僅1.3%。
亦有公開數據顯示，全國各地繳存的公共維修資金總額已超過萬億元，但使用率不足百分之一。
本報記者調查瞭解，公共維修資金使用率不足存在多種原因，其中，使用范圍較小、審批程序繁瑣，使用主體缺失等相關配套制度落後，是導致其沉睡的重要原因。
以大連為例，2013年以前，大連的公共維修資金被存在指定機構，不允許動用本金，維修隻能使用利息。而利息部分隻是存在人民銀行，按照人民銀行有關規定計息。
另外，北京大嶽咨詢有限公司總經理金永祥表示，住宅專項維修資金應當經專有部分占建築物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意後才能使用。也就是說，小區必須成立業主大會，才能將維修資金從政府代管賬戶劃至業主大會賬戶。
不過，目前在我國成立業委會的小區不足20%，也就是說有將近八成的小區即使有公共維修基金也難以使用。
另外，北京中原地產市場研究部總監張大偉介紹，小區"自我管理"能力較弱，公共決策達到兩個"三分之二"較難。一方面，部分小區業主人數較多，且存在出租或未入住等情況，業主表決費時、費力，無法達到預期效果；另一方面，業主們無法就利益問題達成共識，往往不同意動用維修資金。
除此之外，審批程序復雜也是住房維修資金一大"攔路虎"，以北京為例，北京住建委相關人士介紹，屋頂漏雨、電梯停運，這些急迫需要動用住宅專項維修資金來維修的問題，過去經常遲遲無法支取這筆"修房錢"。
張大偉說，如果小區沒有成立業主委員會，就隻能去找物業或者房管部門。
最終，還需要房產行政管理部門審核、專業工程人員現場查勘、三方驗收、上報明細等多道程序，逐一審核成功後才能使用這筆專項資金。"這一系列的程序，也讓絕大部分有意申請專項維修資金的人知難而退，從而造成瞭近萬億的資金被長期閑置。"
完善配套政策措施
對此，王玉平認為，為瞭解決住宅專項維修資金的使用率較低等一系列問題，應該抓緊制定相關配套制度，加大宣傳力度等，有利於力推維修資金的使用效率提高。
實際上，在多地爆出維修基金使用率不足的情況下，包括北京、武漢、上海、大連等多地通過簡化程序等相關措施，解決維修資金的閑置問題。
以北京為例，北京住建委一位人士透露，北京將通過簡化程序，為維修資金使用"松綁"，除瞭業委會外，無業委會的社區可以由居委會組織整修，緊急情況下，還可以由區房管局應急代修。
另外，在防范維修資金挪用方面，北京住建委將啟動維修資金中介機構備選庫的建立，從社會遴選一批工程造價咨詢工程監理的第三方中介機構，組建備選庫，使用維修資金需要經過備選庫中隨機選取的第三方機構進行審核，避免維修資金使用不當。
據其透露，北京住建委有關簡化程序使用住宅專項維修資金有關問題的通知將不日下發。
另外，大連也在2013年開始，改變過去僅以住宅專項維修資金利息轉作維修資金滾存使用的管理方式，開始啟動維修基金本金用於房屋改造。
王玉平也表示，隨著我國房地產市場、物業管理行業發展歷程來看，再過5年到10年，國內多數城市的大量小區都將面臨設備老化更換的問題，屆時，住房專項維修資金或將面臨不足。然而，該項資金的續交難度很大。
張大偉也表示，目前全國多城市的房屋總額2%的首期繳納水平並不足以保障房屋的長期維護，有研究表明，房屋壽命期限內的全部維護費用，實際上將超過房屋銷售總價。
在其來看，未來仍需研究房屋維修資金的續繳對策。
新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-10-17/09393646327.shtml
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